تكليف مستاجر پس از فروش ملك چيست؟

از نظر حقوقي و براساس قانون مدني در صورت فروش ملك، قرارداد اجاره مي‌تواند ادامه يابد و تنها در صورت توافق طرفين و رضايت مستاجر مي‌تواند به ختم قرارداد منجر شود.

درصورتي‌كه فروشنده و خريدار نسبت به تخليه ملك توافق پيدا كنند، بايستي با مستاجر هماهنگ كرده و در صورت تمام نشدن مدت اجاره بايستي مبلغي به عنوان خسارت به وي پرداخت شود.

در مواردي نيز شرايط تخليه ملك در صورت درخواست مالك در قراردادها ذكر مي‌شود كه در اين صورت مستاجر بايستي ملك را با درخواست مالك تخليه كند و به سبب توافق صورت گرفته نيازي به پرداخت خسارت نمي‌باشد.

دراين‌صورت تخليه ملك منوط‌به توافق خريدار و فروشنده خواهد بود و در صورت رضايت خريدار امكان ادامه قرارداد نيز فراهم بوده و مي‌توان قرارداد اجاره را به نام مالك جديد تنظيم كرد.

نكات تكميلي

• در صورت عدم اطلاع خريدار از حضور مستاجر در زمان عقد قرارداد، خريدار مي‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام كرده و حقوق خود را طلب كند.
• در صورت وجود قرارداد اجاره مدت‌دار مالك ملك نمي‌تواند درخواست تخليه ملك پيش از موعد مقرر را داشته باشد.
• در صورت اطلاع خريدار از حضور مستاجر و امضاي قرارداد بايستي تمامي مفاد ذكر شده در قرارداد اجاره از جمله پرداخت مبلغ وديعه يا هزينه تعميرات را به‌عهده گرفته و در زمان لازم آن‌ها را اجرا كند.
• پس از عقد قرارداد فروش، مستاجر موظف‌به پرداخت اجاره‌بها به مالك جديد مي‌باشد.
• پس از فروش ملك و ادامه قرارداد اجاره تمامي مفاد قرارداد پابرجا بوده و خريدار يا همان مالك جديد متعهد به انجام آن‌ها مي‌باشد.

مطالعه بيشتر: مطلب «نحوه محاسبه خسارت ديركرد در تحويل ساختمان» در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

نكات منفي پيش‌خريد خانه

• خانه در هنگام پيش‌خريد هنوز كامل ساخته نشده است؛ بنابراين معايب و زيبايي‌هاي ساخت به درستي به چشم نمي‌آيند.
•  ممكن است در انتهاي ساخت، خريدار از نوع ساخت و … راضي نباشد.
• ممكن است خانه، در نهايت شبيه آن‌چه خريدار فكر مي‌كرد، نشود.
• امكان دارد فروشنده نتواند پروژه را به اتمام برساند لذا ساختمان را رها كرده و فرار مي‌كند.

مزايا و نكات مثبت پيش‌ خريد خانه

•  اين نوع خريد مسكن به افرادي توصيه مي‌شود كه در هنگام خريد، پول كافي براي خريدن مسكن ندارند.
• خانه‌هايي كه پيش‌فروش مي‌شوند قيمت پايين‌تري نسبت به خانه‌هاي آماده دارند.
• خريدار مي‌تواند در هنگام پيش‌خريد با فروشنده قرارداد اقساطي ببندد و پول خريد مسكن را به صورت قسطي پرداخت كند.
• به علت تكميل نبودن خانه، خريدار مي‌تواند در فرايند ساخت خانه نظر بدهد و از مصالحي استفاده كند كه به دلخواه خود انتخاب مي‌كند.

چگونه خانه‌اي را بدون ضرر، پيش‌خريد كنيم؟

هر زمان قصد پيش خريد خانه را داشتيد، ابتدا در رابطه با فروشنده، تيم ساخت و ساز، مصالحي كه در ساخت خانه به كار رفته شده است، مهندس معمار و سابقه فروشنده و شهرت او در فروش ساختمان و ملك، به خوبي تحقيق كنيد.

خانه‌اي را پيش‌خريد نكنيد كه تنها چهار ديوار آن ساخته شده است و تا پايان ساخت آن، مراحل زيادي باقي مانده است.

بهتر است خانه را زماني پيش‌خريد كنيد كه ساخت و ساز در مراحل انتهايي اجراي پروژه يعني سفت‌كاري، نازك‌كاري و … قرار دارد.

نكات مهم در پيش‌ خريد خانه

• حتماً مطمئن شويد فردي كه با او در حال بستن قرارداد هستيد سمتي اصلي در انجام پروژه دارد.
• فردي كه با او قرارداد مي‌بنديد بايد اجازه پيش‌فروش داشته باشد.
• در هنگام قرارداد بستن، به مشخصات ساختمان توجه كنيد.
• مطمئن شويد در حال پيش‌خريد همان واحدي هستيد كه در ساختمان ديده‌ايد.
• بندي را به قرارداد اضافه كنيد مبني بر اين كه درصورت فقدان هر كدام از مواردي كه در قرارداد ذكر شده است، از مبلغ نهايي كسر شود.
• زمان دقيق تحويل ملك را از فروشنده بپرسيد و در قرارداد درج كنيد.

مطالعه بيشتر: مطلب «آيا ملك قولنامه‌اي قابل توقيف است؟» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

خريد و فروش ملك

• اولين مرحله اقدامات حقوقي پس از فروش ملك، مراجعه به دفترخانه قيد شده در مبايعه‎‌نامه است. در اين مرحله دفترخانه به فروشنده دو نامه براي مراجعه به اداره دارايي و شهرداري مي‌دهد.
•  در صورتي كه خريدار بخواهد وام بانكي دريافت كند، تعيين دفترخانه بر عهده بانك مربوطه است و فروشنده پس از اخذ معرفي‌نامه‎ بانك به دفترخانه مراجعه و نامه‌‎هاي مربوط به دارايي و شهرداري را دريافت مي‎‎‌كند.
•  فروشنده بايد به يكي از دفاتر خدمات الكترونيك شهر، براي گرفتن مفاصاحساب مراجعه و مداركي از قبيل اصل سند و كارت ملي مالك و نامه دفترخانه را همراه داشته باشد. در صورتي‌كه براي گرفتن مفاصاحساب گواهي پايان‎‌كار نداشته باشد ملزم به دريافت پايان‌‎كار از شهرداري است كه در حالت عادي يك تا دو روز زمان مي‎‌برد. هزينه‎‌هايي كه بايد پرداخت شود شامل عوارض نوسازي و پسماند و آموزش و پرورش و … است.
• چنان‌چه ملك اوقافي باشد براي فروش آن بايد از اداره اوقاف مجوز فروش گرفت.
•  در صورتي‌كه مدارك لازم براي تنظيم سند آماده شد مي‎‌توان با مراجعه به دفترخانه براي تنظيم سند اقدام كرد.
•  در صورتي‌كه خريدار در زمان مقرر در دفترخانه براي تنظيم سند حاضر نشد، فروشنده مي‌‎تواند از دفترخانه درخواست كند گواهي عدم حضور صادر شود.

دريافت ماليات

در اين مرحله افراد بايد به اداره ماليات مربوط‌ به منطقه براي گرفتن مفاصاحساب ماليات مراجعه كنند. هم‌چنين بايد مداركي از قبيل اصل سند مالكيت و بنچاق و پايان‌‎كار داراي اعتبار و در صورت نداشتن پايان‎‌كار، فيش عوارض همان سال و كپي كارت ملي خريدار و فروشنده و در صورت ورثه‌اي بودن ملك، برگ انحصار وراثت و ماليات‌ بر ارث را همراه داشته باشند.

مدت زمان انجام اين مراحل تقريبا يك هفته است و معمولا در سه نوبت براي تشكيل پرونده، پرداخت فيش و گرفتن برگ مفاصاحساب ماليات بايد به اداره ماليات مراجعه شود.

مطالعه بيشتر: مطلب «نكات مهم درباره پيش‌ خريد خانه» در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

مراجع قانوني املاكي را كه به صورت قولنامه‌اي معامله مي‌شوند را به رسميت نمي‌شناسند. براساس قوانين موجود، مالك كسي است كه سند رسمي به نام او و در دفاتر اسناد ثبت شده باشد، در غير اين صورت از يكي از طرق زير مي‌توان اثبات نمود كه فرد مالك است:

تصرف ملك: چنانچه فرد در ملك معرفي شده تصرف مالكانه داشته باشد.

اگر سند ملك به نام كس ديگري است، رسما در دادگاه اقرار نمايد كه مالك بدهكار است و رضايت خود را نسبت به توقيف اموال اعلام نمايد.

شاهد يا شاهداني وجود داشته باشند كه بر مالكيت فرد شهادت دهند.

تكليف بدهكار به معرفي مال، مالي است كه ضمن قابليت استفاده از مال معرفي شده، مالكيت و تعلق آن به وي هم محرز باشد.

به نظر مي‌رسد در خصوص چنين املاكي، صرف ارائه قولنامه عادي نمي‌تواند نشان‌دهنده مالكيت بدهكار به عنوان معرفي مال جهت گرفتن طلب باشد و لزوما بايد اقرارنامه مالك ثبتي مبني بر انتقال مالكيت به مالك قولنامه‌اي هم به اجراي احكام ارائه شود.

در مواردي كه ملكي طبق ماده ۱۰۱ قانون اجراي احكام فاقد سابقه ثبتي، شناسايي شود اجراي احكام بايد به نحو مقتضي ولو با درخواست از كارشناس ارزيابي، نسبت به عدم وجود سابقه ثبتي اطمينان حاصل نمايد.

معرفي يا توقيف مال غيرمنقول مستند به سند وكالتي

وكالت‌نامه‌هاي تنظيمي بين طرفين ولو آن‌كه به صورت رسمي تنظيم شده باشد، نشان‌دهنده مالكيت وكيل نبوده و نمي‌توان چنين وكالت‌نامه‌هايي را مشمول سند رسمي موضوع ماده ۹۹ قانون مزبور دانست و آن را ملاك توقيف مال مندرج در آن قرار داد.

پيشنهاد مطالعه : مطلب «اثبات مالكيت ملك چگونه امكان‌پذير است؟» را در سايت ملكي دلتا بخوانيد.

•  وضعيت طرفين معامله

•  وضعيت سند ملك مورد معامله

•  بررسي كامل ملك مورد معامله

•  انعقاد قرارداد

طرفين در خريد و فروش ملك بايد به طور روشن و بدون ابهام درباره ملك توافق كنند.

هم‌چنين بايد قرارداد را به صورت كتبي با حضور حداقل ۲ شاهد، منعقد كنند.

•  مندرجات الزامي قرارداد

•  آگاهي كامل به مفاد و الفاظ به‌كار برده شده در قرارداد

•  درج حق فسخ در معاملات املاك

•  تحويل ندادن ملك تا زمان پرداخت كامل قرارداد و تنظيم سند

اجاره‌ بهاي عقب‌ افتاده

منظور از اجور معوقه همان مطالبه اجاره بهاي عقب افتاده يا پرداخت نشده است. در واقع مجموع مبالغ اجاره‌بهايي است كه از سوي مستاجر در زمان انتفاع وي از ملك و تصرف ملك توسط او، پرداخت نشده است.

مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدني: عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد بين طرفين و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اينكه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.

نحوه مطالبه اجور معوقه

براي مطالبه اجور معوقه طبق ماده ۴۹۰ قانون مدني:

• در استفاده عين مستاجره، مستأجر بايد به‌نحو متعارف رفتار كرده و تعدي يا تفريط نكند.
• عين مستاجره را براي همان مصرفي كه در قرارداد مقرر شده و در صورت عدم تعيين، بايد طبق اوضاع و احوال استفاده نمايد.
• اجاره‌بها را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است پرداخت كند و در صورت عدم تعيين موعد، نقدا بايد بپردازد.

نكاتي در مورد مطالبه اجور معوقه

•  ميزان اجور معوقه در قرارداد اجاره‌نامه با نام اجرت‌المسمي تعيين مي‌شود.
• در صورتي‌كه تصرف مستاجر بر ملك بيش از زمان مقرر در اجاره‌نامه و بدون اجازه صاحب خانه ادامه يابد، او مي‌تواند به مطالبه اجاره‌ بهاي مدت زمان انتفاع از ملك، در مهلتي كه قرارداد پايان‌يافته نيز بپردازد.

نحوه مطالبه اجور معوقه

صاحب خانه مي‌تواند به‌ موجب دادخواست، الزام مستاجر به پرداخت اجاره هاي عقب افتاده را درخواست كند.

• اگر جمع اجور معوقه تا بيست ميليون تومان ( دويست ميليون ريال ) باشد، مرجع صالح به رسيدگي اين دعوي، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است.
• اگر اجور معوقه مورد مطالبه موجر بيش از بيست ميليون تومان ( بيش از دويست ميليون ريال ) باشد، در صلاحيت دادگاه محل وقوع ملك است.

نكات كاربردي

• بر فرض قسط‌بندي مال‌الاجاره تا وقتي موعد پرداخت آن نرسيده مستاجر لازم نيست اقساط را پرداخت كند.
• به محض انعقاد اجاره‌نامه مستاجر ملزم به پرداخت اجاره بها است، خواه از ملك استيجاري استفاده كرده يا نكرده باشد.
• در صورت تلف شدن يا غيرقابل‌ استفاده بودن ملك، مستاجر لازم نيست اجاره‌ بها براي مدت باقي مانده اجاره را پرداخت كند.

سوالي كه مطرح مي‌شود اين است كه آيا صاحب خانه بجز اجاره هاي عقب افتاده، شارژ ساختمان يا هزينه انشعابات مثل آب، برق و … را نيز مي‌تواند مطالبه كند يا خير ؟
پاسخ مثبت است. موجر مي‌تواند هم زمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزينه‌هاي مذكور و ساير هزينه‌هايي كه بر ذمه مستاجر بوده و از پرداخت آن خودداري كرده است را مطالبه نمايد.

مطالعه بيشتر: مطلب «قرارداد اجاره‌اي كه شما را صاحبخانه مي‌كند» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد